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Friday, October 02, 2020

紐英崙中華公所資產800至4000萬元 未來營運需否全職團隊成話題

 

紐英崙中華公所主席鄭慧民主持本年度第3次董事大會。(周菊子攝)
              (Boston Orange 周菊子波士頓報導)紐英崙中華公所(CCBANE)的9月份董事大會開了2個半小時,董事們發言踴躍,通過大同村承租商戶可延繳租金一年的議案,歡迎阮謝少珍加入核數小組,同意聘請項目工程顧問。董事陳家驊再次提議中華公所應增聘全職專業員工。

               紐英崙中華公所每兩個月召開一次董事大會。今年由於疫情,3月、5月都未開會。繼7 月之 後,929日再次以網路和現場同步進行的方式開會。當晚有16名董事親自出席,其餘的董事,除12人因故缺席,都透過網路,在大螢幕上和現場出席的董事互動。

紐英崙婦女新運會會長張青梅(左一)擔任中華公所核數。(周菊子攝)
               當晚的會議,先由波士頓市政府老人局(Age Strong Commission)局長的Emily Shea,以及獲取食物辦公室主任Catalina Lopez-Ospina在網上說明,市府為耆英及青少年、學童安排有不同的領取食物地點,出門不方便的耆英,還可和中華耆英會接洽,申請送餐服務。

               中華公所主席鄭慧民在會議正式開始後,先向董事大會報告,今年以來,中華公所先後有黃君裕,阮全義兩名顧問辭世,請董事們全體起立,默哀一分鐘,聊以致意。

               鄭慧民在主席報告中說明,815日時,新到任的駐波士頓台北經濟文化辦事處處長孫儉元,波士頓僑教中心主任潘昭榮到中華公所拜會,91日邀他和公所行政主任朱蘇珊,以及兩名波士頓僑務委員蔣宗壬,梅錫銳餐敘,商討未來合作事宜。819日,他在朱蘇珊陪同下巡視了華福樓的冷暖氣供水系統及防火設備,以及大同村C棟的樓頂情況。96日,他應波士頓同源會邀請,參加在華埠牌樓公園舉行的紀念二次世界大戰退伍華裔老兵表揚會,91623兩日,中華公所與華人前進會,華埠主街,華埠居民會,華埠土地信托會,亞美社區發展協會,波士頓華埠社區中心等機構攜手舉辦鼓勵民眾參加全美人口普查,波士頓市長馬丁華殊,波士頓市議員愛德華費林都出席支持活動。

董事陳家驊建議中華公所聘請專職員工處理日常營運。(周菊子攝)
               接著的通過下次會議紀錄議程,董事們紛紛表示,這次的會議記錄,中英文版本落差頗大,董事許揚威也申訴,在董事出席或缺席名單中,竟然都沒有他的名字。經董事余麗媖提議,主席鄭慧民支持後,大會決議7月份的會議記錄部分,將在12週內更新,再寄發給董事們審閱,或召開特別會議,或待下次的11月董事大會,再通過這會議記錄。

               中華公所行政主任朱蘇珊接著以英文,廣東話做報告,內容主要為土地發展計畫及公所物業的最新情況報告,包括大同村的商戶租約更新,中華公所大樓的營運等。

               喜露(Herald)50號,公所董事大會已通過物業小組的建議,和發展商Pennrose協商,現在還在等Pennrose提出條件。波士頓鄰里發展局也向中華公所索取這發展案的最新動態。

董事余麗媖建議Winn管理公司應提交更詳細報表,公所物業小組代表中華董事大會和
承租商戶之間的租約協商,才能更有效率。(周菊周菊子攝)
               華福樓(Waterford Place),現有Rockport貸款,Greystone及公司,JLLDwight資本探詢中華公所是否有意辦理重新貸款,以降低利率。在7月份時,董事大會已決定授權物業小組和財政小組和行政主任一起研究。朱蘇珊預定下個月和這幾家公司洽談,了解細節。

               大同村(夏利臣街288)9月初已完成建築圖,下個月將辦理施工招標,並和波士頓計畫發展局(BPDA)進一步檢視設計。公所刻正和波士頓市政府協商合作協議,土地處置協議,修訂現有的大同村土地處置協議,訂定可負擔住宅條款等等細節。中華公所也正在和發展商Beacon公司協商營運,土地租約等內容。

紐英崙中華公所辦公室主任鄺坤珍為剛到會場的藝聯慈善社社長湯偉雄量體溫。(周菊子攝)
               關於大同村的現有商戶租約,Vogo沙龍,Tang’s花店,Sunshine托兒所,Lucky Sun,以及Accurate會計師樓等,中華公所物業小組在917日及89日分別開過會,分別就各租戶狀況,各草擬了一份加租及要求付地稅的新租約條款提案。

               在討論這些更新租約提案時,部分董事驚覺,有些商戶的舊租約已期滿23年,竟然還未簽妥新約,物業小組召集人也是公所英文書記阮鴻燦直言,物業小組提了案,董事大會要修改,再和承租商戶談,這樣來來回回,才一直無法落實。

               董事余麗媖建議,中華公所聘有Winn管理公司做大同村的物業管理,中華公所應要求Winn整理出報表,交給物業小組做討論參考。董事黃國威也指出,在租約問題上,遲遲未定是中華公所的錯,最近的疫情,其中一租戶的欠租,應寬容刪減。

               董事大會幾經討論後,同意授權物業小組根據已告知董事大會的提案,和承租商戶做最後協商,並在體恤租戶疫情期間經營困難下,允許延緩一年交租,租金漲價也延至下一年開始。中華公所主席鄭慧民表示,中華公所是個為租戶著想,致力穩定社區的好房東。

               報告到中華公所大樓的營運時,朱蘇珊指出,董事大會在上次會議中已同意由Zade,以及EMBARC設計並更新公所大樓的冷暖氣系統。中華公所看起來需要一名結構工程師來為遷移冷暖系統,計算公所大樓屋頂的承重度。

               由於朱蘇珊在董事大會議程中關於此事的簡述,是要求董事大會授權聘請項目經理/冷暖氣系統設計的業主代表,以及泰勒街(Tyler)90號的未來工作。中華公所董事黃光野,李伍碧香等人要求澄清,這是為單一工程需要具有特殊專業能力者而設的職位,工程結束,職位也取消後,中華公所董事大會同意了這一提案。

               在討論途中,董事陳家驊表示二年前他就建議,中華公所應該聘請專業的財務長或資產管理經理,才能更有效率的處理中華公所日常營運。他強調,中華公所越來越龐大,工作其實很多,一來目前所有董事們都是義務服務,時間有限,二來各董事專長不同,未必能顧全中華公所各方面營運所需,聘請具備專長的專職人員,因而十分重要。

               根據中華公所財政陳余寶愛的財政報告,中華公所資產總額為8,388,827元,營運帳戶的現金,也有20餘萬元。一旦大同村南停車場和喜露街50號這兩大土地發展計畫都完工,中華公所將擁有4棟樓宇,500多戶住宅單位,組織專業管理團隊這事,恐怕無法避免。

               華埠社區內熟悉中華公所營運狀況者指出,根據麻州總檢察官辦公室辦公室的公開記錄,以及中華公所稽核會計的報告,中華公所在2018年已有營運純利1,400多萬元,總資產額更高達4,100萬元,如果能有一批無私心,真正關心波士頓華人社區的形象及未來者規劃、運用,未來的波士頓華埠將會多麼受人尊重,喜愛。

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