劍橋市議會驚傳2026會計年度商業房地產稅上漲22%

             （Boston Orange 編譯）麻州劍橋市市議會在10月20日（週一）以無異議的投票結果，決定劍橋市的商業房地產稅將上漲22%，亦即每1000元價值徵稅14.07元，居民住宅稅率上漲5%，期以因應該市面對的2026會計年度營運預算上漲3.8%，市內房地產市值暴跌11.5%的現實。

 

            劍橋市市議員Marc McGovern表示，市議會議員們將不得不做具有挑戰性的對話，人們可能要感受40年來未曾感受到過得痛苦。

 

            劍橋市財政委員會主席Patricia Nolan則說，市議會別無選擇，因為要麼就提高稅收來因應需要，要麼就減少支出。她預警道，由於關於未來的評估，並未完全反映當前的高空置率，劍橋市的艱難日子，恐怕還在後頭。

 

            劍橋市經理黃義安（Yi-An Huang）也點明了劍橋市所面對困境。他說，這決定是由2026會計年度預算案的9.92億美元所驅動的。

 

            劍橋市的營運預算，有71.8%來自房地產稅，其中商業房地產稅佔66.2%，住宅房地產佔33.8%，換言之，來自商業房地產的稅收，佔了全市營運預算的47.5%，將近一半。

            

            然而，自從生命科學業大熱，劍橋市在2019年時，實驗室空置率已降至1.5%，租金高達每平方英尺98.28美元，東區甚至超過100美元，到2020年至2022年初，甚至出現空置率幾為為零的現象之後，這2年情況直轉急下，實驗室市場的空置率竟從零攀升至2025年第二季度的10.4%，許多商業大樓還出現退租高於求租情況。

            

            劍橋市評估局公佈的2026會計年度商業房地產總值公平市場價值暴跌11.5%，傳統辦公室空間中位數估值降幅高達14.6%，意味著在現有市場環境下，劍橋市的稅收估計會減少4800萬元左右，這比劍橋市預估的新年度全年預算增幅的金額還高，如果是政府不從商業房地產稅上漲來彌補，就得刪減許多市府服務。

 

            劍橋市市議會這商業房地產稅增加22%的決定，引發爭議，原因之一是各行業受衝擊程度不平均。房地產估值跌幅較小的零售、餐飲和酒店業者，受到的衝擊最大。酒店業的稅單漲幅，估計將達26%，零售和餐飲業空間的稅單將上漲10.4%。

 

            在劍橋市擁有2家餐館，Grendel’s Den 和”海妖（The Sea Hag）“，也是“劍橋本地第一（Cambridge Local First）”這組織主席的Kari Kuelzer就說，“要承擔這稅負，其實是小獨立商最艱難”。他的“海妖”餐廳就要求她來支付所有的稅賦增幅。

            

            她還說，造成這一切的原因是那些大玩家-實驗室和大辦公室退出了經濟市場，把他們留下來收拾殘局。

 

            不過，劍橋市的加稅幅度雖高，徵收的房地產稅，其實不是最高。尚莫維爾市(Somerville)上一個會計年度就每一千元18.92元，波士頓市則是25元，和劍橋市上漲之後的14.07元相比，高得多了。