新英格蘭台商會講座綜論房地產交易

新英格蘭台灣商會(TCCNE)日前在牛頓市波士頓僑教中心舉辦講座，談房地產操作，從房屋檢驗，貸款到房地產交易，涉獵頗廣。

            當天的講座，在台商會會長胡美惠致開幕詞後，由華美銀行商業發展專員張伊婷主持，Ｎu 住宅檢驗公司的Simon Mak談分住宅檢驗，華美銀行商業部副總裁林志超，國泰銀行金融服務代表Ann Zhang講貸款，地產經紀William Raveis地產牛頓中心的許漱馨，張憶如（I-Ru Chang)，21世紀地產公司尚莫維爾分行的歐陽露等人談房地產交易等。          幾名講者都強調，房屋買賣牽涉的細節很多，自己住和做投資用，各有不同的法令規定須遵守，如果有一名好經紀代為處理，可省心許多。

一般來說，買房子要先知道自己的經濟能力，以及信用評級，能夠向銀行或金融機構借貸的款項限額，再據以挑選房地產，做房屋檢查，請律師協助詳讀買賣合約，申請貸款，檢查房產證件，買保險，簽署交割文件等。

        林志超在回答提問時，解釋了固定與浮動利率，分別在於一為在約定年期內利率保持不變，一為除了開頭的一，或三年，五年利率固定，之後就每年隨市場調整。

            他指出，有意在三，五年內搬家的人，多半會選擇浮動利率，因為利率更低些。最近的利率，更是歷史中的低點。

            至於公寓房屋的貸款，比較麻煩些，銀行通常還要求查看公寓協會的總保險，瞭解整棟公寓內屋主自住的比率是否達到50%以上等。

            多家庭屋及投資性房地產買賣，銀行在決定是否放貸時會考慮投資回報率。

            談及房地產買賣中的出售房屋如何定價，張伊婷坦言自己曾有慘痛經驗，以為自己把房子保養得很好，整理得很體面，值得比較高的價錢，沒想到放到市場上以後，大半年沒動靜，卻還得時時應付要看房子的人，忙得焦頭爛額，讓她體會到有個好經紀的重要。

            許漱馨提醒有意以房地產做投資工具者，買賣實體房屋並不是唯一的選擇。自己來做迷你放貸者，也是方法之一。近來的短期放貸利息，能到14%至16%之間。買折扣貸款，或者買抵繳稅（tax lien）等也是選擇之一。

         幾名年輕的出席者會後表示，買賣房子聽起來簡單，聽這講座後才發現，裡面的學問還真多。

圖片說明：

         左起，林志超，歐陽露，張伊婷，張憶如，許漱馨，Ann Zhang等人。（圖由新英格蘭台灣商會提供）

         左起，許漱馨，歐陽露，張憶如等人談房地產交易。（菊子攝）

         新英格蘭台灣商會的房地產講座由張伊婷（右起）主持。張憶如，歐陽露，許漱馨等人講談。（菊子攝）

昆市府前耶穌雕像三度被偷

昆士市府大樓前，“耶穌誕生”節慶裝飾的雕像，又被人偷走了。昆市警察說，過去九年來，這是第三次有雕像被偷。

一名掃街者在凌晨兩點廿四分掃街時，在鄰近人行道上發現牧羊人雕像，接著看到“耶穌誕生”裝飾中的耶穌，聖母瑪利，約瑟夫，還有一頭小羊雕像，都被人挖走了。

昆市警局發言人杜剛（John Dougan）表示，牧羊人雕像在人行道上，耶穌，瑪麗，約瑟夫及一隻羊的雕像不見了。

2004年的時候，嬰兒耶穌也被偷了，後來在Ｔown河裏找回來。去年，耶穌又被偷了。後來在大約半哩遠的華樂斯頓山墳場（Mount Wollaston Cemetery）找到了。

兩次雕像被偷事件，促使昆市府加強安全措施，包括把嬰兒耶穌雕像用螺絲拴在一片夾板上。

“耶穌誕生”裝飾是由昆市的羅馬天主教堂捐贈的，每年由昆市公園局在感恩節期間安裝起來。

前兩次的偷盜事件，都沒人被抓。有關當局懷疑是小孩子惡作劇。

轄區包括華埠 波市A-1區新警長 Hasson 露面

轄區包括華埠的波士頓市Ａ-1區新任警長韓森（James Hasson)，昨（四）日首度在華埠治安委員會亮相。

            波市A-1區警長又換人，源於2012年三月接替歐羅基（Bernard O’Rourke）警長遺缺，曾任波市警察局副局長（deputy superintendent）的前任警長李湯姆（Tom Lee）辭職，前往羅德島州的普茲矛斯（Portsmouth），走馬上任總警察長（police chief)。

            韓森在接掌A-1區之前，在包括西洛士百利，羅森岱爾的E-5區服務了25年，其中有9年是擔任警長。他也曾經在歐羅基揮下服務。

            韓森昨日向出席華埠治安委員會的三十多人道歉，表示自己原本上個月就該來出席會議，但是調任新職，實在有太多會議要出席，以致未能兼顧。

            昨日他在簡短介紹自己時，強調自己不是新人，來到華埠，最重要的是認識，瞭解想要解決問題時，該找哪些人。

            華埠治安委員會昨日的議程簡單，只有兩項陳情按。一為昆士中學校長張可仁說明該校遷址25號地段，重建校舍的計劃。他指出，新校舍預計需耗資二億六千餘萬元，將是波市，甚至麻州有史以來最貴的校舍，需要社區支持，才能更順利推動建校計劃。他也指出，學校內有1400餘座位的體育館，400餘座位的禮堂，500餘座位的飯堂等，將都是可和社區分享的開放空間。

            座落在波約斯頓（Boylston)街62號的Fin’s日本壽司燒烤店店東，鄭學院和孫玉樹，昨日在律師John Diaz陪同下，出席華埠治安委員會，籲請支持酒牌申請。該律師指出，他們共有兩家Fin’s日式餐廳，另一家已開業十年，在波約斯頓街這家也已兩年多，從未出狀況。

            昨日的華埠治安報告部分，由Ａ-1 區社區警察小組長利瑪（Tom Lema）主持。他已統計數據指出，和去年相比，華埠的整體犯罪率下降了11%。過去一個月以來，華埠有27宗逮捕行動，三宗搶案。其中一案發生在尊尼角，一個聚眾玩牌場所遭歹徒侵入，持槍劫走桌面上的二千元。利瑪指出，玩賭錢遊戲是違法行為，也容易招引犯罪者。另一情況為中央摺頁夜總會旁的停車場，深夜以後就關了，沒人管理，但並無欄柵阻擋，竟然有流民自作主張，扮成停車場管理員，向駛入該停車場的每輛車，收取20元停車費。警察已逮捕該人。

            華埠治安委員會共同主席陳灼鋆昨日還在會上報告華埠內的兩項選舉結果，包括十二月一日的華埠社區議會議員改選，以及十二月三日晚的中華公所改選，並邀請甫當選為中華公所下屆主席的阮鴻燦出席，和出席會議者見面。

  

圖片說明：

            華埠治安委員會共同主席陳灼鋆(右起)介紹波士頓市Ａ-1區新任警長韓森（James Hasson)。旁為Ａ-1 區社區警察小組長利瑪（Tom Lema）。（菊子攝）

            波士頓市Ａ-1區新任警長韓森（James Hasson)昨日首次在華埠治安委員會中露面。（菊子攝）

            Fin’s日本壽司燒烤店店東孫玉樹（後左起），鄭學院出席陳晴。（菊子攝）

波市議會通過給巡警加薪 25.4%

波士頓市議會昨（似）日下午通過，將在六年內斥資八千七百萬元，給波市巡邏警察加薪，加幅高達25.4%。

            波市議會昨日以12比零的投票結果，通過波市巡警加薪案。競選波士頓市長失利的波市不分區議員約翰康納利（John R. Connolly），今年十月曾公開反對這加薪案，昨日也未出席投票。

            波市警察中有不少人在選前私下表示，由於約翰康納利的公開反對警員加薪案，將不會投票支持他。

            波市府在今年十月公佈，經由做為仲裁者（arbitrator)的布可流（Timothy Buckalew）協商，提出了給波市巡警協會（Boston Police Patrolman’s Association）加薪25.4%的建議。巡警協會代表1447名警員，該提案意味著波士頓市府需斥資八千萬元。

            波士頓市長萬寧路的發言人當時指出，萬寧路相信這仲裁決定的金額太高了些。

馬丁華殊和約翰康納利當時都在競選波士頓市長，也都認為加薪加得太多，波市府恐無力負擔。馬丁華殊表示，波市府和巡警協會應重新坐到談判桌前協商。約翰康納利則說，警察應該得到加薪，但不是加那麼多，如果該合約送到市議會去，他會投反對票。

根據波市府資料，2012年時的波市巡警平均薪資為109,847元。

波市巡警書記Patrick Rose當時表示，提議的加薪要求很合理，因為這一提案的總金額，比波市府在2010年通過，五年內發給波市消防局消防員的金額還低。

馬丁華殊雖然也指該加薪幅度太高，但在競選波士頓市長時，並未就波市議會應該如何投票直接表態。昨日他重申這加薪幅度太高，但他無法改變協商提案與市議會表决。待他上任之後，他將召集相關人員，進一步研究波市府預算。

The Boston City Council is expected to vote on  the Boston patrolmen's arbitration award at its meeting this Wednesday having completed its third hearing on the matter on Monday afternoon.  Based on comments of the Council members at the hearing, it appears that the City Council will approve the arbitration award of 25.4% over six years at a total cost of approximately $87 million.  Of the City's 40 unions,  31 unions have settled contracts with a 12.3% salary increase over the same period.  The Research Bureau testified at the hearing in opposition to the City Council approving the funding of the contract because of the cost and the ripple effect it would have on the other three police contracts, the firefighters' contract next year and other contracts in 2016.  Click here for our testimony.