(Boston Orange 綜合編譯) 波士頓市府鼓勵發展商把市中心辦公大樓改建成住宅的計畫，露出眉目了。波士頓計畫發展局 (BPDA) 最近收到的申請案，至少有3家地產發展商計畫把市中心及西端 (West End) ，共10萬4000平方英尺的辦公室空間，改建成170個公寓單位。
在波士頓市中心內，比較舊，比較小，比較沒人想要，通常被稱為B級或C級的樓宇，自從新冠病毒疫情以來，面對著空置率更高，價格下降更多的衝擊。
波士頓頂點物業
(Boston Pinnacle Properties)董事長Adam
Burns指出，許多到處看樓找機會的商業經紀都注意到B級和C級樓宇的空置率大增這情況，但是建造全新住宅大樓的成本效益行不通，所以他開始找可以改建成公寓的B和C級辦公大樓。
波士頓頂點物業在金融區Franklin街281號，有棟6層高的磚樓，正在以比估價330萬元低的280萬元，商洽買賣合約中。Adams
Burns計畫把那棟樓改建成15戶出租公寓。
Franklin街281號這棟樓裏面，還有5家公司有租約。其中3家租約6月到期，另一家11月到期，還有一家要到2027年中，租約才到期。波士頓頂點物業得先安置這些租戶，才能動手把辦公大樓改建成公寓。不過Adam
Burns指出，租戶現在有機會以更低價格找到新地方，甚至可能比他們現在付出的每平方英尺50多元低20元。
如果順利，波士頓頂點物業的這Franklin
街281號，將成為波士頓計畫發展局短期抵稅優惠項目
(short-term tax break program)的第一個合作夥伴，並從2025年10月開始改建。
BPDA的這短期抵稅優惠項目，容許業主把物業稅從商業樓宇的每1000元估值繳24.68元，改成住宅樓宇的每1000元價值繳10.74元，另外還給75%折扣29年。
不過，儘管稅率優惠很大，改建仍面對不少挑戰。根據Adam
Burns的說法，波士頓市中心有一大半樓宇都不適合改建成住宅，因為窗戶太少，樓板
(floor plate) 太深，現有租戶的租約效期還很長等等。減稅計劃並不能夠讓一個在財務上行不通的項目做成功。
美國最大的公寓擁有者，位於芝加哥的房地產投資信託公司”住宅權益 (Equity
Residential)”公司提議改建靠近麻省總醫院
(MGH)，目前在4棟Equity公寓大樓內的幾層醫療辦公室空間。
“住宅權益”計畫把位於Emerson
Place 1至10號的MGH和其相關醫療事務所，以及Longfellow
Place 2及5號，改建成57戶綜合單位，估計約需2000萬元。
座落於Billerica的發展公司KS合夥人計畫把城中區的華盛頓街、水街和Devonshire街上相連的3棟樓宇，改建成98戶公寓。分別有套房，一及三睡房等不同房行，租金在2900到3820之間。該公司估計改建總價約為3600萬元。
不過，儘管政府有減稅優惠，KS合夥公司仍然擔心改建在財務上的可行性，尤其是波士頓市制定了新的，更高百分比的可負擔單位要求，從明年開始蓋新的住宅大樓，得撥出17%，比原本13%更高的單位供作可負擔出租單位，再另撥3%給持有租金券的人。
BPDA主任Arthur
Jemison上個月在一場公聽會中表示，如果2024房地產經紀狀況持續惡化，
BPDA會在秋季重新評估實施新的可負擔住宅規定。
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