波士頓新成立亞裔房東協會談鉛漆法新規定

新成立的波士頓亞裔房東協會日前舉辦講座，提醒亞裔房東今年七月中開始更加嚴格的鉛漆法，還為有心投資房地產者提供了如何決定一棟多家庭住宅價值的簡單公式。

            比較傳統的華人多半保持著有土斯有財的觀念，現代的華人，眼看許多人發家都靠地產，手邊有了錢，也喜歡買房子，當房東。

            波士頓亞裔房東協會的潘樹仁，日前在麻省理工學院E51-376教室，和十幾、廿名出席者分享了有關房地產的麻州新法，以及他的個人研讀心得。

            根據麻州初審法院(Trial Court)的法令圖書館，麻州環保局(EPA)與房屋裝修有關，修訂得更嚴格了的鉛漆法(Lead Paint Rule)規定，七月六日起生效，凡是1978年以前建造的房子，都適用該一新法。房東不能夠再以物業內無六歲以下小孩或孕婦為理由，申請該法不適用資格。

            具有大都會波士頓住宅項目(Metropolitan Boston Housing Program (MBHP))第八類房屋(Section 8)房東顧問委員會委員身份的潘樹仁表示，該一鉛漆法規定，凡是水工、電工、油漆工或木工，要在1978年以前建造的房子，承做面積大於六乘六平方呎的工程前，都須接受環保局至少八小時以上訓練，並取得結業證書。

            環保局為了給民眾及業界足夠時間適應新規定，在今年十月一日前，不會執行新要求。

            2005年取得房地產經紀(Broker)牌照，自己開業的潘樹仁，當天還和出席者分享了他個人學得的，如何在幾分鐘內就從一棟多單位房子的售價，做出值不值得投資決定的竅門。

            潘樹仁先說明，投資的房地產是擁有者自己不住在裏面的房地產，多單位是指一座樓內有二個或以上的單位。他接著指出，投資者首先得訂出一個自己願意接受的回報率，查出當時的銀行利率，向賣方索要目標房地產的淨營運收入(Net Operation Income)數據，就可以算出所謂的個人投資指數，再把所欲投資物業的每月租金收入，加入計算方程式，就可得一理想價格，進而決定賣方要求的賣價是否合乎理想了。

            決定理想價格的一方程式是毛月租x(12x淨營運收入/個人投資指數)。

            個人投資指數的計算方程式是購屋頭期款佔房屋總價比率x要求的回報率+銀行貸款額佔總屋價比率x每月還款額。

            由於出席者之一的昆士市業主雷俊，最近正面對做為第八類房屋業主的一些問題，潘樹仁表示，該會的未來講座，考慮以瞭解第八類房屋、公平住宅法、以及地方市鎮的法令為主題。

            查詢波士頓亞裔房東協會詳情，可洽潘樹仁617-834-4071。


公式：


If purchase with 25% down payment and 75% bank money:
To find out the purchase that satisfies your expected return on your cash down payment is,


Rate of return for buyer's money = 0.25xR%
Rate of return for bank's loan = 0.75x PI%


The combined Cap rate = 0.25 x R% + 0.75xPI%


NOI divided by the combined Cap rate = the value of the property 

PI = principals and interest payment
NOI = net operation income

圖片說明：

            波士頓亞裔房東協會的潘樹仁講談麻州房地產鉛法更為嚴格了。(菊子攝)

            出席者中，也有西人及印裔人士。(菊子攝)