波士頓亞裔房東會請關定安分享經驗

)“做房地產，投資額大小不是問題，能否準確計算才是關鍵”。“成功的祕訣是能見他人所不見”。Cosmo土地公司負責人關定安日前出席波士頓亞裔房東會活動，分享他個人的創業經驗。

關定安來自香港，是哈佛大學設計學院研究所校友，創辦，經營Cosmo土地公司，已逾15年，主要做商業房地產。

他一向低調，不願闡述自己經營的事業，但網路資料指他在亞洲，東海岸，參與大規模發展項目，已完成的有電力廠，醫院，辦公大樓，零售商場，特別教育機構用地，以及分銷中心等。他也為有意赴中國，美國發展商業房地場的美國，中國公司做顧問。

關定安強調，失敗為成功之母，有心做房地產發展，就要肯試，敢衝。但當然不能盲目亂來。譬如抱著要贏錢的企圖去拉斯維加斯賭場賭博，已註定有99%的機會要輸。所以採取行動前，要先問自己，“這麼做，值不值得”。

他勸有心者，別造牆擋自己，也別用錢不夠來嚇唬自己，因為房地產是很不一樣的領域，關鍵不在於個人手邊資產多寡，而是能不能看見別人看不到的形勢、機會，懂不懂得精準計算，會不會做判斷。

35年前他起家，就是9號公路上有一家公司破產，欠銀行75萬元，要拍賣還債。其他人都無力和其中一家競標的大公司爭，但他查到某人擁有該物業的“優先購買權（first right of refusal）”，搶先取得該優先購買權。此外，他看到該物業坐落於交通流量很高地段，改做其他用途後可有很高增值機會，於是草擬計劃，成功遊說銀行貸款，結果不但沒花多少成本，二年後就獲高額淨利。

不過，關定安勸人別貿貿然買塊地，或買棟舊樓翻修，就打算自己做發展商。他透露，最近有不少來自中國的有錢人，就犯這種把中國模式照搬到美國的錯誤。其中一人二年前斥資數百萬元，買下一棟六十年舊大樓，打算改造成豪華公寓，哪知碰上美國許多法令，規矩，結果既不能動工，也不能賣，還得年年繳稅。

關定安坦言，他不碰那些會出現太多變數的物業，例如頤養院這一類的物業，政府法規隨時可能變更。他個人做的房地產項目，多半是醫院，零售商場。

他認為儘管做生意要賺錢，記得回饋社會更重要。至於律師，一般都太保守，有心達成交易時，得自己做判斷，別仰賴律師。

波士頓亞裔房東會日前的這場活動，從下午二點就開始，先舉行 “房產與財富知識講座”，由中城地產的潘樹仁談“15 年與30 年房貸還款的差別”，財務顧問夏根娣談. “房産與財富分佈策略”。晚上還有甜蜜玫瑰（Sweet and Rose）律師事務所的Larry Rose談房東如何保護自己，提及若房東預先收取最後一個月的租金，必須每年付5%的利息給房客等規定。

波士頓亞裔房東會的共同主持人劉伯岳提醒房東們，該會最近開始，每月第二個星期六的下午二點至十點，在MIT的E51-315教室舉辦活動。今夏的七月四日，將舉辦燒烤會。

            查詢波士頓亞裔房東會詳情，可洽潘樹仁，617-834-4071。。 

圖片說明：

            波士頓亞裔房東會創辦人潘樹仁（右）邀來房地產業的成功人士，Cosmo土地公司負責人關定安（左）分享經驗。（菊子攝）

            劉伯岳（右）等人，每次都為波士頓亞裔房東會帶麵包，蛋糕等點心。（菊子攝）

            波士頓亞裔房東會的聚會，仍然保持每次都有至少六，七十人出席的熱度。（菊子攝）

            劉伯岳只要在波士頓，就會出席活動，和房東們分享他的知識。（菊子攝）

Harvard Undergraduate Arrested in Blocking President's Office for dialogue on Fossil Fuel Divestment

Harvard Undergraduate Arrested As Students Blockade the President's Office Calling for An Open Dialogue on Fossil Fuel Divestment

Cambridge, MA--Harvard junior Brett Roche was arrested early Thursday morning while participating in a seven-person blockade of Harvard University President Drew Faust’s office. The blockade was an attempt to win an open meeting with Harvard trustees to discuss fossil fuel divestment.

This was the first arrest for the growing fossil fuel divestment movement, which has spread to over 500 campuses, cities, and religious institutions across the globe.

“The administration of Harvard University would rather arrest their own students and have police force us out of the way than speak to us civilly about this important issue,” said Ted Hamilton, a first-year student at Harvard Law School who risked arrest in the blockade. Student have repeatedly requested a public meeting with President Faust and trustees about divestment, but they have refused thus far.

Six students began blockading the main entrance to President Faust’s office on Wednesday morning, forcing high-level administrators to enter through side doors. On Thursday morning the students, joined by Harvard alumnus Bob Massie and Harvard’s Quaker chaplain John Bach, moved to block all entrances to the building, prompting the arrest.

“Today I want to thank Divest Harvard for giving me the chance to be the person who I purport to be--a person who gives a damn,” said John Bach, Quaker chaplain at Harvard’s Memorial Church.

While the other blockaders were not arrested, the Harvard College Dean of Student Life Stephen Lassonde warned students on Wednesdaythat they will face disciplinary action from the administration.

Over 50,000 people have signed online petitions supporting Harvard students. Tomorrow, Divest Harvard and student, faculty and alumni supporters will deliver the petition signatures to the administration at 12:00pm at Massachusetts Hall in Harvard Yard.

For two years, students, faculty, and alumni with the Divest Harvard campaign have been calling on administrators to divest Harvard’s $31 billion endowment from the top 200 fossil fuel companies. Over 100 faculty recently sent a letter to President Drew Faust urging her to support divestment.

GOVERNOR PATRICK ANNOUNCES FUNDING TO SUPPORT UNIVERSITY OF MASSACHUSETTS DOWNTOWN SPRINGFIELD CENTER

New Center will expand growth and opportunity throughout the region

SPRINGFIELD – Thursday, May 1, 2014 – Governor Deval Patrick today announced $5.2 million in funding to complete the construction and furnishings for a new University of Massachusetts (UMass) Center located in Springfield.  The grant is funded through the FY2014 capital plan, and will help UMass ensure completion of construction in time for the fall 2014 semester.

"Today's announcement of funding is great news for Springfield and the entire University of Massachusetts system" said Governor Patrick. "This new Center will provide vital education and skills training resources in downtown Springfield, and open up new educational and job opportunities for the residents of Springfield and beyond."

"The funding that Governor Patrick announced today dramatically strengthens the new UMass Center at Springfield, which is not only an educational collaboration but also an  economic initiative, a downtown revitalization initiative, while at its core an investment in people's lives and their futures,'' said UMass President Robert L. Caret. "It is consistent with what Governor Patrick has always been about and what the University of Massachusetts is about, which is providing opportunities for the citizens of the Commonwealth to realize their potential.''

In November 2013 Governor Patrick announced that UMass selected Tower Square, an office tower owned by Massachusetts Mutual Life Insurance Co., to house the center.  The 26,000 square-foot facility is located at the heart of Springfield's downtown district, and is two blocks from City Hall and the MassMutual Center.  The new center will significantly expand the University's presence in western Massachusetts and unlock a range of degree opportunities to students of all ages that will be tailored to the meet the region's workforce needs. 

“Skilled workers, especially in growing industries like IT and advanced manufacturing, are critical to Springfield’s economic development,” said Housing and Economic Development Secretary Greg Bialecki.  “The new UMass Center at Springfield will partner with MassMutual, Baystate Health Systems and Springfield residents to expand opportunity in the city.”

The center will be comprised of ten large, instructional rooms, including three nursing classrooms, one computer lab, two conference rooms, seven small meeting rooms, and space for student counseling and public events and meetings.  UMass President Robert Caret and Chairman of the UMass Board of Trustees Henry Thomas committed to open the center with classes offered by faculty from the four undergraduate UMass campuses, in partnership with Holyoke Community College and Springfield Technical Community College, among other institutions.

"We're thrilled to be part of helping to make the UMass Center at Springfield a reality, as we view it as a key contributor to economic growth in the region," said Chairman, President and CEO of MassMutual Roger Crandall.  "Having such a renowned institution as UMass establish a presence in the city is a great way for businesses to tap into potential future talent, which will enable both the city and business community to grow and become stronger together."

The UMass Center at Springfield is scheduled to fully open at the end of August, in time for the fall 2014 semester.  There will be 40 course offerings across 10 academic programs, including: Nursing, Education, Liberal Arts, Masters of Business Administration, Cyber Security/Network Security, Landscape Architecture and Planning, Architecture, Addiction Counseling, University without Walls (a bachelor's degree program for nontraditional learners) and seven training programs offered by the community colleges. The University has already opened a Welcome Center on the first floor of Tower Square where prospective students can find information about the fall courses.

Earlier this month, Governor Patrick filed An Act to Promote Growth and Opportunity, which provides $20 million for an Advanced Manufacturing and Information Technology Training Trust Fund to train 4,000 workers for middle-skill careers in manufacturing and information technology fields to address shortages in these industries and help employers continue to grow and innovate.  The legislation creates tools and training so our workforce is prepared to meet the needs of employers, invests in our Gateway Cities to promote economic development across the entire state and provides incentives to create jobs and stimulate the economy.  The bill furthers the Administration's proven growth strategy of investing in education, innovation and infrastructure that has led to record job creation in Massachusetts and has made the Commonwealth a global leader in key innovation economy sectors.

For more on the bill, visit www.mass.gov/competes

綠路一號向社區匯報工程進度 居民爭取建築工作機會

亞美社區發展協會（ACDC）與新波士頓基金（New Boston Fund）合作發展，現名“綠路一號（One Greenway）”的廿四號地段，四月三十日晚在信義大廈報告工程進度，聽取社區意見，並邀請社區大眾五月六日（週二）中午出席破土典禮。

            亞美社區發展協會（ACDC）主任陳潔瑩，房地產主任劉安琪和新波士頓基金（New Boston Fund）副總裁Sean Sack，新波士頓基金建築副董事長伍克(David Walker)，薩福克建設公司（Suffolk）多元人力主任Brian K. McPherson等不下九人，四月三十日晚在信義大廈向社區報告，總造價約一億七千萬元的這“綠路一號”工程進度。

會中報告的重點，包括五月中將開始動工，安裝中等高度樓宇的鋼架，高層樓宇的結構部分，預定十一月完工。

從五月三日（週六）起，尼倫街（Kneeland）和南車站相連道之間的阿爾巴尼街（Albany），將有一線車到封閉，以容許建築公司運送鋼筋。

共有312個單位，包括217個市價單位，95個可負擔住宅，稱為北樓的“綠路一號”大樓第一期工程，預定2015年六月竣工，並將從2015年春起，上市銷售，招租。

            當晚出席會議的人數並不多，但提出的問題很嚴肅。

            其中數人是乞臣街（Hudson）居民。他們要求新波士頓基金與亞美社區發展協會拿出辦法，解決他們拿到的停車罰單問題。

            其中一名年輕男居民表示，乞臣街一向都是貼有居民許可證車輛可停洎的街道。四月份時，他卻突然拿到一張金額高達55元的罰單，這才知道有一部份街道被工程單位徵用了。他不高興地表示，各有關單位未善盡通知當地居民的義務。他表示，據他所知，該一路段還是沒有適當標誌，仍有人繼續在領罰單。

            新波士頓基金（New Boston Fund）副總裁Sean Sack表示，為工程需要，直至十一月左右，乞臣街上約有12個車位，將暫時不可停車。他相信相關人員在街上已張貼告示，但將積極與遭遇停車罰單問題的居民，協商出一個大家都滿意的解決辦法。

            華人前進會營運主任劉衛恒當晚陪同多名木工出席會議，要求承建“綠路一號”的薩福克建築公司，遵循波士頓市府工作法，以適當比例聘用波士頓市民，少數族裔及婦女，尤其是要給華埠居民工作機會。

            薩福克建設公司（Suffolk）多元人力主任Brian K. McPherson表示，建築行業是工會工作。他允諾協助華埠內已加入工會的12名木工，爭取“綠路一號”，或者其他工程的工作機會，但坦言“綠路一號”還處於架鋼筋，灌水泥階段，得等工程進行到更後面的階段時，才用得到木工。

圖片說明：

        亞美社區發展協會（ACDC）主任陳潔瑩（右起） 和新波士頓基金建築副董事長伍克(David Walker)，新波士頓基金（New Boston Fund）副總裁Sean Sack等人，報告“綠路一號”工程進度。（菊子攝）

            新波士頓基金把施工單位的主要人員都請到現場，回答民眾提問。（菊子攝）

           

            出席木工（中）透過華埠居民會行政主任殷先彬協助翻譯，向亞美社區發展協會主任陳潔瑩陳述紐約的包工情況。（菊子攝）

波市房屋中位價46萬5 華埠居民再上街頭為可負擔住宅請命

華人前進會與波市權（Right to the City Boston），波士頓就業聯盟（Boston Jobs Coalition）等多個機構攜手，週一（28日）下午再度走上街頭遊行，並赴市政府出席可負擔住宅公聽會，呼籲各界關注社區亟需可負擔住宅現況。

            華人前進會等人當天從華盛頓街580號的千禧地（Millennium Place），遊行到波士頓市政府大樓。

            遊行者在千禧地大樓貼上千禧年夥伴公司少付了一千五百萬元可負擔住宅費的付款逾期通知。這是他們送交給千禧年夥伴公司的第二章逾期通知。

            華人前進會表示，他們遊行是希望人們注意到，藉由可負擔住宅及好工作來穩定社區的需要。

            遊行群眾走到市政府廣場後，要求政府投資建造低收入住宅，執行要求發展商提供好工作機會，付出可負擔住宅費的政策。

            華人前進會指千禧塔（Millennium Towers）項目，也未達到聘用波士頓居民工作政策的目標數額。

            華人前進會共同主席湯建華表示，千禧年夥伴公司已獲得二千六百萬元的抵稅優惠，在華埠有兩，三個家庭同住一戶公寓，其他社區有人被迫流離失所之際，千禧年夥伴公司卻獲得一千五百萬元的可負擔住宅費減免。這些錢實在可用來為那些家庭提供居所。

          華人前進會指千禧年夥伴公司在波士頓，洛杉磯，邁阿密，紐約，華府等地建造豪華公寓，五星級酒店，體育俱樂部，零售商店。該公司擁有，經營的投資組合超過四十億元，在2010年時管理的資產高達一百三十億元。該公司也是表現最佳的對沖基金之一，平均盈利一年17%。

            波市住宅委員會主席Frank Baker，人權及民權委員會主席Josh Zakim在廿八日這天就可負擔住宅一事，舉行了公聽會。和吳弭一樣，年紀都還未滿三十的波市新科市議員Josh Zakim表示，根據大波士頓地產商協會資料，波士頓是目前的房屋銷售中位價格為465,000元，年收入至少十二萬元的人才負擔得起。

            根據一月份的市場待租售房屋總表，目前波士頓市一睡房單位的平均租金為2400元，換言之，要年收入達96,000元的人，才負擔得起。但波士頓是的中位收入為65,850元。布魯金斯研究院（Brookings Institute）最近發表的一份分析顯示，以收入不均的差距之大而論，波士頓市在全美排名第四。

            波士頓前任市長萬寧路（Tom Menino）為此在2000年二月廿九日，藉行政命令，提出包容性發展方案（IDP）。該方案其後在2005年二月三日，2006年五月十六日，2007年九月廿七日分別做過修訂。

            這IDP包容性發展方案規定任何住宅發展項目，新建十個以上單位時，就必須獲得波士頓區域規劃法的豁免，至少15%的單位，必須為賺取波士頓是地區中位收入數額以下者，可負擔得起的單位。

            波士頓市議會因此決定進一步研究，這一行政命令，是否應修訂為法令。

圖片說明：

            華埠民眾遊行。（圖由波士頓華埠居民會提供，Tieyi Huang攝）

            華埠民眾到波市府出席公聽會。（圖由波士頓華埠居民會提供，Changling Zhang攝）

MIT學生籌得五十萬元 發比特幣給同學

兩名麻省理工學院（MIT）學生籌得五十萬元，以每人一百元額度，發放給該校的4500本科生，期使更多人接受比特幣（Bit Coin），並想出創新用法的行為，在波士頓引起人們注意。

波士頓環球報(Boston Globe)昨（4月30）日刊文報導此事。該篇報導也指出，由於價格波動過於劇烈，很可能被駭客攻擊，可以儲存在電子錢包中，用來做虛擬環境的交易等特色，過去這一年來，在國際間引起許多爭議。

的電子貨幣 – 比特幣（Bit Coin），最近在麻省理工學院（MIT）又再引人矚

在波士頓，目前有數可以計的商戶，接受比特幣。推出發放比特幣項目的MIT大二學生Jeremy Rubin和該校比特幣俱樂部創辦人，目前在研究所就讀的Dan Elitzer合作，要讓MIT成為比特幣事業及研究樞紐。MIT校友捐出了這五十萬元。

他們表示，讓學生接觸比特幣，就像在網際網路世代讓人能上網一樣。他們計劃和研究人員一起研究影響。他們也說，這發放比特幣行動，將使MIT成為全世界第一個比特幣發行最廣的地方，也將藉由學生們的如何使用，商家的如何回應，形成有如實驗室的研究。

他們將在今秋，把比特幣發進學生的個人電子戶口，同時將協助商家安裝比特幣付款系統。

麻省理工學院新興科技論壇（EmTech）去年也關注比特幣的發展，請得該校史隆管理學院教授Simon Johnson談論這一話題。他認為，比特幣將吸引更多政府及法規制定者注意，並在大銀行等積極遊說下，試圖加以控制。

他在會議中表示，比特幣容許使用者非常快速，廉宜的進行付款交易，將對收取費用來轉移金錢的服務，形成極大競爭。銀行大概都感到很恐怖。

根據維基百科，比特幣是一種用戶自治，全球通用的加密電子貨幣，也是一種使用網路做支付設施的虛擬計價工具。比特幣的設計，理論上可確保任何人，機構，或政府都不能操縱比特幣的貨幣總量，也不能偽造。該幣從2009年一月三日問世後，在數位世界中越來越受歡迎，甚至出現多家以買賣比特幣為營業內容的公司。2013年時，美國聯邦調查局關閉了“絲路”這網上黑市，並沒收了時值二千八百萬元的144,000個比特幣。2013年十二月時，比特幣和人民幣的兌換價格，從最高峰時的7588元人民幣，跌到2560元人民幣，中國也開始禁止使用比特幣和人民幣做清算交易。