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Saturday, January 22, 2011

亞裔房東分享驅逐房客經驗

 波士頓亞裔房東會日前所舉辦,讓房東們交流驅逐房客經驗,學習提高房產淨值做法的講座,顯然引發許多房東的共鳴,出席率及現場氣氛都格外高昂。
            波士頓亞裔房東會創辦人,中城地產公司負責人潘樹仁當天先為出席房東介紹了維修房屋的經驗,指出如果整修廁所後,家中的主要排水道突然堵塞,原因通常是維修工人在貼磁磚時,把大量的灌漿及水泥都沖洗進排水道的結果。他建議房東們下次找承包商時,要事先計劃好清除排水道這步驟。他也以他本人找維修工的經驗,向出席房東們提供了以二百元以下價格,在深更半夜僱得清除排水道承包商的建議。
            當天的講座,驅逐房客經驗是重點。吳德全、王梅森、張林奈、嚴西(全為音譯姓名)等人大方同意擔任波士頓亞裔房東會的驅逐房客顧問會委員,並分享了他們個人的經驗。
            他們都指出,有些房客是因為失業,才無力付租,遇上夫妻先後失業,更令人不忍,但把出租房屋當做生意來做時,他們這些房東也面對著房屋貸款有每月還款額要付的壓力,驅逐房客也是很無奈的事。但也有些千奇百怪的狀況,只有遇上時才頭大。
            其中一名房東則指出,來租房子的人,有些是職業租客,住進來後,就找理由不付房租。他當初沒注意到自己的房子含鉛,結果這名租客就以孩子中了鉛毒為由,拒付房租,這狀況逼使他後來去上課,領得執照,能為自己的房子除鉛。他也遭遇了付錢找律師處理,卻拖了半年仍一無動靜,最後還是得自己來處理的煩惱。
            另一名房東遭遇的狀況是房客中的妻子控告丈夫家暴,警察來到後把丈夫趕了出去。原本付房租的這丈夫,因此不願意再付房租,還出主意要房東把他的妻子趕走,他就住回去,並付房租。       
            這些房東們都指出,要驅逐房客,得照政府規定程序,做足所有步驟,包括從未收到應交租金日起,發出驅逐通知信。為確保租客收到該通知信,最好是以存證信函寄出一封信,還在租客房門外貼一張,門縫底塞一張通知信。等足十四天的法定寬容期之後,如果還沒收到租金,就可以遞案進法庭,申請驅逐。這時可能得花五元左右,買一份抱怨召喚表,再到網站上找一名警察(Constable)來執行召喚房客出庭的任務,一般約須花三十元,接著準備一應房客未交房租資料,等警察通知何時出庭。法官做出判決後,一般要等十一天,才能執行驅逐房客行動。為避免可能發生的節外生枝事件,最好再聘請警察(Constable)來執行監督房客的搬遷。如果房客仍然不肯搬遷,房東此時可僱人把房客的所有物品搬出來,存放進租用的儲藏間內。等驅逐完成後,再設法追討之前損失的租金、費用。
            分享經驗的房東們,談及自己遭遇的狀況,都不免有些激動,不過也都說,辦理驅逐房客的事,不見得要找律師來做,只要照政府規定的程序辦,一樣可樣辦得成,不必害怕。
            當年美洲銀行創辦人之一的劉伯岳,當天為出席者講談了「72法規(Rule of 72)」,大意是購買投資地產時,以現金購買的方程式。
            波士頓亞裔房東會的下一場講座,訂二月十二日舉行,主題預定為「積極有效的收租法,新的身份盜竊及數據安全規定」。

圖片說明:
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            波士頓亞裔房東會創辦人潘樹仁以波士頓高樓價格的巨大變動為例,講談房地產投資的注意方向。(菊子攝)

            出席者在休息時間圍著劉伯岳(左二)問問題。(菊子攝)

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