(Boston Orange
周菊子報導) 新英格蘭大波士頓台灣商會 (TCCNE) 2月24 日下午，在波士頓紐百利街的Compass會議室，開辦「波士頓房地產學堂」，請來4名講者，針對房地產的從買賣，投資出租及管理講到相關法律知識，線上、線下近百聽眾聽得茅塞頓開。
新英格蘭大波士頓台灣商會房地產學堂。
TCCNE會長王志維指出，這講座是名符其實的學堂，在4個多小時內，Compass房地產經紀Andrew Lin，三樹屋 (Tripletreehouses)負責人林承寬，屋必昇
(Home Boston Group)負責人彭聲翔 (Anson Peng)，以及房地產律師胡美惠等數名
講者，不但鉅細靡遺的解說買賣房地產手續流程及應注意事項，還分享投資個案實例，當房東的經驗談，都有些什麼相關法律文件，該怎麼做等的建議。王志維並未直接點出，但聽眾們都察覺到的是，幾位講者幾乎都是在斜槓人生中踏進房地產這領域，使得以年輕人居多的到場聽眾更感興趣。
現場座談。
 |
| TCCNE會長王志維致詞。 |
波士頓僑教中心主任潘昭榮做為嘉賓及活動贊助者，當天特地出席講座，籲請各界關注僑委會位輔導海外台商發展事業，鍊接台灣優勢，協助海外台商產品品牌及行銷而辦理的2024年第3屆海外台商精品選拔暨輔導活動，即日起接受網上報名，3月31日截止報名，5月17日公佈入圍決賽名單。查詢相關詳情可上僑委會網站。
Andrew Lin是在小留學生年紀時，隨家人來美，從德州奧斯汀大學商業管理系畢業後，曾在KAYAK，TJX，7-11等企業工作過，但為追求個人興趣，來到波士頓的伯克利音樂學院唸了個音樂碩士，接著因緣際會踏進房地產界，成為Compass這家在住宅買賣上排名全美第一，成交額高達2300億元，在波士頓有11個，鱈魚角有18個辦公室的波士頓最大房地產公司之一成員。
 |
| 波士頓僑教中心主任潘昭榮解說僑委會精品展活動。 |
Andrew Lin以「買房101及看房小撇步總攬」為題，分享了買賣流程，多重上市服務 (MLS)要怎麼看，如何提交出價 (offer)，看房注意事項，房屋檢查等買房子要注意細節。
他提醒有意購屋的潛在買家，準備買屋時要先訂定目標，想清楚自己買房子的目的是要自住，投資，為子女選學區，或為家人的生活便利，有些甚麼樣的長中短期目標，打算在要買的這棟房子中住多久，手頭的購屋預算有多少，包括有多少自備款，能貸款多少等，想要買的房屋類型是共管公寓，單或多家庭屋，還是聯排別墅，對於房屋的地點，幾個房間、衛生間，車位，有沒車庫，有沒洗烘衣機，樓層高低，屋齡，房屋大小，有沒中央空調，戶外空間等等有些什麼要求，查看產權登記，並列出必要和想要的項目，以供做決定時參考。
3名講者，右起，Andrew Lin，林承寬，彭聲翔。
Andrew Lin 為出席者整理出一份買房子的考慮事項重點，包括要做專業估價，提供保證金，準備並交付合同訂金，把訂金存進第三方信託帳戶，等賣家接受買家提出的價格與條件，拿到貸款預審證明，做產權調查，買產權保險等。
買房子時，通常都會先挑選房地產經紀人，準備好購屋資金，四處看房子，出價，談判，檢查房屋，找房地產律師檢查買賣合約文件，申貸獲批可辦交割了 (CTC)，再做交屋前的最後檢查，就可以完成買賣手續，簽約交屋了。
律師胡美惠。
Andrew Lin指出，如果有意買的房子是共管公寓，還應該檢查總地契，信託聲明，共管公寓的營運預算，地塊及場地的平面圖，最好還能做一次立體的虛擬參觀。
另外買房子時，可以查一查房子的市場銷售歷史。
Andrew Lin還解釋了一些多重上市服務表上的一些專有名詞縮寫，包括ACT是列出的房地產還在市場上，PCG是價格有變動，BOM是重新回到市場中，EXT是展延上市日期，RAC是重新上市，CTG是物業已經有人出價，買賣雙方達成協議，還待滿足某些條件，UAG表示已達成買賣協議，SLD是已出售，RNT是已出租。
在買賣房屋時，最好比較一下上市價格和售出價格，每平方英尺的價格 (PPSF)，已經上市了多少天 (DOM)，房屋地點，政府給出的估值 (assessed value)，專業估價者給出的估價 (appraised value)等。
想要買房子，四處看房子時的注意事項包括要瞭解基本資訊，查看地點，檢查屋況等。例如想要看的房子有開放日，還是得預約，如果是共管公寓，要查大樓有多少儲備款，有無任何特別評估，包不包括物業管理 (HOA)，管理費增加幅度等。在地點上是要看房子所在社區的人文及地理環境，通勤時間，鄰近的公共交通便利程度，有什麼樣的學校，未來發展前景等。在屋況上，要檢查有沒有漏水，燈光照明，通風上的問題，查看冷暖系統 (HAVC)，以及屋頂、熱水器、窗戶，樓宇的年齡，看看平面圖，查看有無任何維修更新，建商是誰，房屋有無保證等。
Andrew Lin 貼心的為"學堂"出席者整理出2023年的麻州公立學校排名，為關切學區的潛在買家，提供勒星頓 (Lexington)，布魯克蘭 (Brookline)，衛斯汀 (Weston)，艾克頓 (Acton)，Boxborough等依序30所麻州最佳學區。2024年，麻州最好的高中則是安多福菲力普學院 (Phillips Academy Andover)，聯邦學校 (Commonwealth)， Gorton學校等。
要買房子出價時，也有個流程，先考慮房子在市場上已經有多少天，價格，狀況即有沒其他人在競購等狀況，在文件上要準備代理經紀的揭露聲明，出價信，貸款預先批准獲資金證明文件，意外條款，鉛漆聲明等。
在房屋檢查上，Andrew Lin也準備了一份列有16項的檢查清單，供人參考。出租的共管公寓交屋時注意事項則包括查看是否有毀約，轉租情況，跟賣方協調交屋時間，找搬家公司，有沒有換工作，剛花了一大筆錢等影響貸款的事件，有沒遷入費，專業估價是多少，交屋前最後走過廠。
林承寬具有醫師資格，但在斜槓人生中已從事房地產投資超過八年，以麻州大波士頓、羅爾市、秋河市、屋斯特等市鎮，以及越南。他經營的"三樹屋"投資團隊，成員包括建築師，承包商，房地產律師，會技師，物業管理等。
在"投資房產大補貼"環節中，林承寬拿出麻州房地產市場歷史趨勢圖，指出麻州房地產的中位價格已達57萬2900元，比之前一年又上漲了6.9%，雖然房屋銷售數量只有3402戶，比去年減少了7.9%，但房屋上市後，在市場上的逗留天數，約28天，比去年少了3天，可見麻州房地產市場仍然很熱。波士頓市的房屋中位價格也上漲6%，達到79萬5000元，銷售數量只有231戶，比去年減少了27.8%，在市場上逗留的天數增加12天，達到49天。
林承寬還特地列出布魯克蘭鎮和秋河市做對比。布魯克蘭鎮的房屋中位價為127萬5000元，比去年上漲了27.2%，銷售了35戶，比去年增加75%，在市場上的天數增加14天，約55天。秋河市則是平均中位價下跌6.1%，僅38萬5000元，售出29戶，比之前一年減少35.6%，在市場上逗留的中位天數為38天，比去年增加7天。
若以出租屋的租金來看，一睡房的中位租金，在劍橋市約3000元，布魯克蘭鎮2870元，波士頓2860元。二睡房的中位租金，依序為布魯克蘭鎮的3650元，劍橋市的3544元，波士頓的3400元。三睡房的中位租金，依序為劍橋市的4663元，布魯克蘭鎮的4400元，牛頓市的4100元。
林承寬指出，出租市場的趨勢是自從1980年以來，平均租金價格每年上漲約8.85%，持續超越薪資漲幅。2021年則是特例，市場波動很大，而且這情況持續進2022年。以波士頓為例，平均租金從2020年7月的約僅3000出頭，略跌之後，一路上上下下，到2023年11月時，已漲到3926元。全美國的平均中位租金卻持平地從1500元微漲到1600以上。
林承寬說明，投資房地產，先要了解物業類別，例如房地產分共管公寓，擔家庭屋，多家庭屋，商業樓宇 (多於四個單位的就算商業樓宇)，店面/辦公室/倉庫，土地/房地產開發。
"三樹屋"未來會在秋河市、屋斯特市，以及羅爾市，Brockton找機會。
林承寬還解釋了投資回報(ROI) 等於利潤除以成本，也就是營業收入減去開支，再除以成本。如何用貸款來比較槓桿化投資回報和非槓桿化的投資回報。他還用秋河市一棟有五戶人家，屋況普通的房屋為例，說明這房屋以62萬5000元購入，交屋成本6250元，估計每月有6500元租金收入，但需繳6235元保險費，5738元物業稅，每個約520元的管理費，以及一年約2000元的維修費，結算下來約有淨利2萬7817元，槓桿化後的投資回報率約14%。
林承寬也解說了租客管理議題，尤其是在長期租約上，要怎麼找好房客，收押金及其他費用，購買房東，在出租期間至少每年檢查一次，在出租期間至少每年檢查一次，要知道房東的責任有哪些，鏟雪，收垃圾，處理漏水問題，帶人看房子，注意遵守麻州的公平房屋法等等。
林承寬提醒座中各人，要求租客購買租客保險並不違法，而且通常租客保險包括了寵物險。這麼做有助於減少法律訴訟機率。
彭聲翔也是個有生醫背景的專業人士，曾經在輝瑞製藥、諾華帝 (Novartis)，博德研究院 (Broad Institute) 等處工作過，因緣際會地從2013年就一腳跨進房地產業，成為新英格蘭大波士頓台灣商會前會長許漱馨所創辦的屋必昇房地產公司 (Move2Boston) 共同負責人，做了150多次交易，還另外組織了一個分享房地產知識和投資大波士頓房地產的社群 Home Boston Group。
彭聲翔的講談主要是“管理房產概要及案例討論"。他列舉出的房地產投資種類有翻轉房屋 (Flipping)和買修租貸循環 (BRRRR)，短期出租，中期出租，以及包括土地，稅務留置權 (tax lien)，自住倉儲，聯合組織，私人借貸等。
彭聲翔解釋翻轉房屋通常是指購買中古屋，進行翻修，讓房屋淨值上升，再賣出獲利，是通過增加房屋價值方式，來賺取利益，非常適合地小人稠屋齡普遍超高的大波士頓。計算公式是ARV，也就是翻修以後的價值減去購買成本，再減去翻新成本，減去其他費用，等於預期利潤。完成一棟翻轉房屋工程，獲利10萬元以上案例，不在少數。
想做翻轉房屋，得先確定預算，包括買屋，翻修，持有的成本費用，再尋找適合的市場，建立包括承包商，房地產經紀，律師等地團隊，挑選並購買房屋，設計及施工，然後出租或出售。
他也以一棟2019年4月，以17萬5000元購入的3家庭房屋為例，每月租金收入3050元，翻修花了2萬6500元，翻修後租金收入每月3800元。2020年11月以26萬5000元出售。這樣算下來，售價減買價，再減維修價，得款6萬3500元，另加租金收入。
BRRRR則是購買、翻修，出租，重新貸款，重複前述步驟的一種投資策略，持續購買和持有出租房產，以循環利用資本來購買更多房產。
彭聲翔也解釋了短、中、長期出租的利弊及注意事項，管理房產時要注意的外牆，內裝分類，目測檢視，申請施工許可證照流程，怎麼做決策考量，如何放大投資及利潤，花錢省麻煩和花錢省時間的考量比較等。他建議有心跨進房地產投資的人，要把這件事當成工作，心態改對了，有助往後經營。
在房地產法律業務上有20多年經驗的胡美惠律師，這天以"房產法律概要"為主題，講談買賣房屋手續中涉及法律部分的注意事項。她列出買賣房屋的步驟，從出價開始，到簽署買賣合約，申請貸款，檢查房屋，最後交屋，期間要防範意外，做居屋檢驗，盡責調查，列出附錄條款清單，包括貸款批准合約才有效，取得可以交屋狀態，拿到交屋聲明等。
交屋律師 (Closing attorney) 有責任保障其所代表客戶的權益，在買賣合約上要詳列出客戶的權益，包括貸款意外，買價，包括及不包括的內容，訂定交屋日期，逃逸條款，清楚產權，損失分佈風險等。
胡美惠律師指出，辦理付款，交屋手續時，最好用銀行本票。一旦達到清楚可交割地步 (Clear to close)，也符合綜合揭露規定，安排過最後的檢視房屋後，就可以拿著銀行本票在交屋律師陪同下辦理交屋手續，請律師或自己做最後提問，拿到鑰匙，就完成了買屋大事。
TCCNE會長王志維表示，該會將繼續努力促成業界合作，提供讓人認識不同行業的機會，也歡迎有想法的人和該會交流，策畫活動。查詢TCCNE詳情，可上臉書，https://www.facebook.com/tccneboston。
沒有留言:
發佈留言