波士頓華埠區域重劃: 商家呼籲縮區塊分類 增樓宇高度

  

波士頓市府華埠區域重劃草案。(波士頓市政府)

           (Boston Orange周菊子波士頓綜合報導) 小小的一個波士頓華埠核心區有沒必要劃分成4個區域? 最高樓宇高度是不是可以放寬到250英尺?波士頓市政府日前在昆士高中 (JQUS)，專門為小業主舉辦了一場說明會，逾百名出席者意見分歧。公眾置評截止日期現已延至2月5日。

波士頓市府把華埠分為7個不同區塊:

              根據波士頓市政府在會場派發，以及刊登在市府官網上的華埠地圖，這些次級分區有R-1和R-10的住宅區，CC的社區商業區，MU-10的綜合用途次區，IS-2的機構區，AIR的上空權研究區，OS的開放空間區。

右起，波士頓市議員Sharon Durkan，計畫長沈其樂，李素影，Ed Flynn。(周菊子攝)

                             其中的R-1，R-10，CC，MU-10這4個區，是華埠的主要商業區和住宅區。新的區域規劃標準將規範華埠絕大部分住宅區及商業區等的土地使用，取代早年只用建築尺寸和容積率作規範標準的辦法。以樓宇高度而言，除了建造可負擔住宅的樓宇高度可以放寬到350英尺之外，前述4區的樓宇高度，依序限制為45英尺，150英尺，80英尺，150英尺。

              在這場會議中，波士頓華商會會長陳仕維，房地產經紀劉啟祥和華人前進會榮譽主席李素影，波士頓華埠土地信託會主任駱理德等人的發言，最能代表反對方與支持方的意見。

劉啟祥控訴波士頓市政府縮減華埠樓宇高度，是侵犯華埠居民權益:

劉啟祥。(周菊子攝)

              其中劉啟祥的用語最激烈，直言華埠的樓宇高度限制來自區域規劃要求，而波士頓市政府縮減華埠樓宇高度，不只不公平，更侵犯了華埠居民權益。

              劉啟祥也建議，不只是要把樓宇高度限制提高到250英尺，更希望把R-1，R-10全都改成同一高度。

房地產經紀劉啟祥以他40多年的從業經驗指出，物業價值基本上由3個要點決定，一是FAR (容積率)，一是樓宇高度，一是包括區域規劃限制，條例規定 (ordinance)，或空間維度 (Dimensional) 要求等地政府限制。把這3個要點放在一起，基本上就決定了會限制，或加強一塊地 (parcel)的發展機會。以這天的案例來說，就是華埠，許多排屋已經頹廢了，需要翻修，重新賦予生命。他建議波士頓市議員們有空巡視一下波士頓華埠排屋，尤其是地下室，就會發現狀況有多糟糕，簡直令人慚愧。

劉啟祥認為一般人可能不清楚45，80，150，250，350英尺等的樓宇高度，到底是多少層樓。他解釋地面及頂樓樓層需多留空間，給冷暖氣系統等細節後，指出350英尺約可建34-35層樓，250英尺約可建24層樓，80英尺只能建大約7層樓，45英尺約可建4層樓。發展商通常會取得一塊地，整片拆除後重建，但是如今的建築費用視乎使用的材料，已經貴到大約每平方英尺500元。同一時期，波士頓市政府又要求發展商在蓋房屋時撥出約20%做可負擔住宅，在這種情況下，發展商不行動，就沒有新房屋，自然也達不到增加可負擔住宅的理想。

陳仕維呼籲波士頓市府合併CC和MU-10區，把樓宇高度提高到250英尺:

波士頓華埠商會會長陳仕維。(周菊子攝)

陳仕維則強調華埠商家及姓氏僑團都在善盡社會責任，波士頓市府應給華埠和其他社區一樣的發展機會，盼能把CC區和MU-10區合而為一，把樓宇高度限制提高到250英尺。

陳仕維說，這次的區域規劃把CC區的樓宇高度限制在80英尺以內，如今蓋房屋昂貴，如果興建時只能增加2到3層高，根本沒有經濟效益，所以80英尺高度限制，將使姓氏公所及僑團為華人社區提供更多低於市值租金房屋的數量減少，也把年輕一代搬回華埠居住的機會降低了。

陳仕維還談到華埠商家面對的一些困境，包括新冠病毒疫情，停車位數量減少，讓華埠商家的生意迄未恢復。申請牌照時間格外長，但申辦期間未能營業，房貸，店租仍得繼續付，增加了做生意的難度。他認為波士頓市政府應該簡化流程，增聘人手，而且如果這情況不改善，商家陸續轉往其他城市經營，唐人街也就會逐漸消失了。

陳仕維表示自己是波士頓華商會會長。他希望大家知道，華埠除了居民之外，有很多做生意的人，也在CC、MU-10的華埠核心區擁有房地產，這個區域之中，還有很多僑團、組織也擁有自己的房地產，例如安良工商會、至孝篤親公所、黃氏、余氏，伍氏、梅氏等等姓氏公所。這些團體長期為社區服務，包括提供租金比波士頓市值低的房屋。舉例來說，在波士頓市一戶2睡房單位的租金，大約3500元，華埠姓氏公所等僑團收的租金卻只有1700元左右。但是這些姓氏僑團的物業，只有三、四層高，可供出租的單位數量自然不多，同時間，許多外地來移民的經濟條件比早年好很多，對房屋的內部裝修要求也比較高，再說華埠一帶道路年老舊，維修昂貴，波市府對用電及消防安全的要求如今更為嚴格，使得維持這類房屋的費用百上加斤。但是重建不等於貴族化，這些團體不會因為重建就不顧各自的服務社區宗旨。

陳仕維指出，政府近年力推DEI，意味著要多元化、公平與包容，在這樣的大前提下，華人作為少數族裔，應該和華埠四週的發展商享有同樣的發展房地產機會，和其他族裔一樣享受賺取財富的權利。

陳仕維總結道，他代表華埠商會發言，要求CC和MU-10合併為一區，樓宇高度提高到250英尺。

李素影稱華埠第一次被政府認可受保護，要把握區域重劃機會:

李素影。(周菊子攝)

                            李素影指出，無論是居民或小企業，華埠最大的問題是租金太貴，人們難以因應。在討論華埠重新規劃時，她有2個主要論點，一是要察看是甚麼因素容許人們或企業留在華埠，一是華埠發展到如今面對問題，源於土地投機。制訂中的區域劃分，有助於人們全面察看華埠需求。這是為什麼她支持不同種類及用途的區域規劃。

她強調華埠住宅區從來不像灣村 (Bay Village)那樣，有政府保護區內歷史性的排屋，這是華埠第一次獲得政府認可，既是住宅區，也是商業區，而不同的區域劃分規定，可以保護原有面貌，華埠不可以容許這樣的機會消失。

李素影早從1974年就在昆士小學當老師，退休前已是華埠昆士小學校長，她還是華埠住宅業主。她說自己在華埠生活幾十年，從1980年代起就參與過許多次的區域規劃。他們知道華埠內有些擁有土地的人一直注意著房地產價格，伺機炒樓，以至於不少居民及小商家被逼得無法留在華埠。

她希望新的區域規劃可以防止這樣的投機炒地皮情況，讓某些人變得非常非常有錢，其他人卻得承受地價上漲的負擔。

駱理德支持樓宇高度限制調整至120到200英尺，為小企業提供購買務業機會:

駱理德。(周菊子攝)

駱理德認為華埠分成不同區塊，有助於保持華埠特色。他們希望不同年代，以及不同收入程度的人，都能住在華埠。她指出，當天出席會議的民眾中，就有好些人被迫遷離華埠，無力重回舊地。她認為250英尺還是太高了，她支持120英尺到200英尺的樓宇高度，並建議波士頓市政府也為小商家提供「購買機會項目 (acquisition opportunity program)」，給姓氏公所地契限制，為社區提供低廉住屋，來換取較低物業稅。

              波士頓市政府原本是從2018年開始籌備重作城中區 (Downtown)的區域規劃，想要把城中區改成一個24小時營運，促使地方經濟更繁榮的地區。整個城中區包括市中心區 (Downtown Crossing) 、階梯區 (Ladder Block)、劇院區、金融區、碼頭區、華埠。2023年12月14日波士頓計畫發展局 (BPDA)採納修改草案計畫，2024年4月公佈聆聽民眾建議後的修訂案，今年 (2025) 底提出的計畫

4名華人側身顧問團

波士頓市府在做城中區的重新規劃時，挑選了20人做顧問，其中有至少4名華人，分別為陳家驊、何遠光、劉安琪、駱理德。已於2020年底從愛默生學院政府及社區關係副總裁一職退休的Peggy Ings，則是已和華埠打交道將近30年。

波士頓華埠重新規劃公聽會出席踴躍。(周菊子攝)

              在討論期間，由於城中區內的華埠有其獨特的歷史特色與文化，波士頓市政府以民間聲音為由，決定以華埠為範圍，獨立做一份區域規劃，於是從2024年2月7日起至2025年1月18日，舉辦過不下7次說明會，和華埠社區互動，闡述說明華埠重新規劃的目的與做法。

              根據波士頓市府網站，波士頓市府陸續在1月22日、23日、27日，30日，以及2月4日安排了網上的辦公室時間，讓市民和市府就此議題溝通。

麻州參議員Nick Collins (左二)也來關切會議，和阮鴻燦 (右起)、
譚達兒、陳偉民晤談。(周菊子攝)

              不過儘管波士頓市政府為重作華埠區域規劃花了不少時間、精力，還從2024年2月7日起，每一次公眾會議都準備有中文版簡報，但華埠民眾，以及各僑團代表，似乎一直都沒多少人知道，或關注區域重劃這事，直到夏利臣街15-25號，已丟空逾12年的時信樓，重提建旅館計畫，想要蓋25層樓高，刺激更多人分別站進支持、反對兩派行列，許多人這才發現，這旅館能不能蓋，還會和是否符合華埠區域重劃規定有關。

華商會副會長陳文珊(右二)和鄺炎彬(右起)，陳偉民、雷展灝
都出席了會議。(周菊子攝)

              波士頓市政府原本在2024年11月已經公佈了的華埠重新規劃草案，也因此展延公眾置評時間，還又在2025年1月15日及18日，依序舉辦了網路和實體的2場公聽會。

              1月18日在昆士高中舉辦的「華埠重新分區: 業主會議」，由波士頓計畫局的Jack Halverson主持，現場提供普通話及粵語翻譯。波士頓市議員愛德華費連 (Ed Flynn)、Sharon Durkan，波士頓市鄰里服務局副局長Christopher Breen，波士頓市計畫長沈其樂，麻州參議員Nick Collins都到場關切。

              波士頓市政府在會場派發了中英文，長11頁，雙面打印的「唐人街重新分區」簡報，說明”什麼是分區”，”分區規定和私有房產”，”分區草案”，”設計指南草案”，”後續步驟”，”交通更新”等。

波士頓華埠乞臣街西人居民發表意見。(周菊子攝)

              在波士頓市府2024年11月發佈的「華埠分區修正案草案摘要」中，對這幾個區的區域範圍及規定，有頗為簡明扼要的說明。

2月5日的公眾置評時間結束後，波士頓市政府將在未來數個月之內的冬季，把最後草案遞交給波士頓計畫局董事會，以及波士頓市區域規劃局 (Boston Zoning Commission)審議。

波士頓市政府目前為華埠設計的區域規劃，分別為:

一名年輕男子表達意見。(周菊子攝)

             R-1是在尊尼閣 (Johnny Court)、泰勒街 (Tyler)和乞臣街(Hudson)之間的一個排屋區，在土地使用上，允許最多14戶住宅 (當天派發的剪報上寫的是15個以下住宅單元)，地面層 (一樓) 可有條件的作小商業用途。在空間維度(dimensional) 規定上，最高高度從原定的80英尺降至45英尺，(最大面積1500平方英尺)，後院至少10英尺以容許小型加建。

R-10 是這個鄰里的南邊和東邊部分，沿著乞臣街 (Hudson) ，以及在屋街 (Oak)和馬津尼路 (Marginal)之間，現在有很多大公寓大樓的那裏。

R-10這個次區，反映了這個鄰里密度更高的住宅區，包括近期發展，以及享有高度優惠的可負擔住宅大樓。在土地使用上，這一區允許建造任何數量的住宅單位，供民眾使用的社區中心，社交俱樂部，以及樓宇地面層可以做小型商用空間，或雜貨店等。在空間維度規定上，需要為居民及訪客提供最少量 (20%)的戶外設施及空間，這塊地得有最小範圍的可滲透表面(大型地塊必須包括15%的透水面積)，以容許水經由地面濾出去，，同時鼓勵綠色空間。華埠可負擔住宅覆蓋區讓可負擔住宅 (又稱經濟適用房)項目蓋到350英尺高。所有其他樓宇最高為150英尺。

波士頓華埠區域重劃的公眾置評時間，2月5日截止。

CC是華埠中心的商業區，主要沿著泰勒街 (Tyler)、乞臣街(Hudson)、必珠街 (Beach)，以及夏利臣街。這個CC次區保留這個區的小規模天性，並制定規範鼓勵類似外貌的樓宇。在土地使用上，允許樓宇的任何樓層做商業用途，樓宇上層允許作住宅用，但地面層則須個案處理，大型商業使用，例如大零售店或大服務商，需個案批准。小型酒店需要個案批准。在空間維度規定上，更高的最大建築覆盖率以反映现有的建築模式，較小的建築樓層以保持小規模特色，最大樓宇高度不便，目前設定為80英尺 ， (最大面積2000平方英尺)。

MU-10次區是華埠以益士石街 (Essex) 為中心，作為鄰里及文化旅遊地點的成長區。在土地使用上，允許建9戶以上住宅單位，少於9個單位的樓宇，須個案批准 (現場簡報已改為需要審查的1到8個單位的有條件用途)。准許做商業及旅遊相關用途 (例如酒店，中型娛樂或活動場所) ，(禁止做研究辦公室)。在空間維度上，華埠可負擔住宅覆蓋區容許可負擔住宅項目蓋到350英尺高，所有其他樓宇的高度，最高150英尺。樓宇可在地塊上佔用最大空間，但地面樓層需要有諸如廣場、戶外用餐，以及小公園等戶外休閒空間

              波士頓市府早從2018年起就在研究重做市中心區的區域規劃，2023年12月14日，波士頓計畫發展局 (BPDA)董事會還採納了一份要讓波士頓市中心區成為24小時社區的計畫，要最大化城中區，劇院區、金融區的樓宇高度，但在Ladder區塊，華埠，以及碼頭區的一部分，限制高度，並鼓勵保留現有樓宇。

              在這計畫中，還要用來自城中區和華埠文化計畫的發現，來設計一個符合華埠文化計畫的華埠區域規劃規定。

              在這份BPDA於2023採納的報告中，波士頓城中區的區域界線，可溯自1950年代，日積月累的在華埠，中城文化區，以及計畫的發展區 (PDAs)內，也累積形成許多小規模街道。現在有20種不同的高度限制。