新設計聯盟慶成立 辦講座教人分析波市房地產

新設計聯盟上週末首次聚會，並邀麻省理工學院研究員，創辦美吉屋的楊曉雯，在布魯克蘭鎮公共圖書館分享她用大數據分析波士頓房價的看法，以及奧斯頓、布萊頓一帶增值潛力大的預測。

         新設計聯盟是由葉健，樂茜，秦嵐，辛之知等四名在建築設計業工作華人剛創辦的非牟利機構，正邀約華裔設計師，建築師加入，交流設計構想，業界資訊。

         楊曉雯在會中以大數據分析波士頓房產類型，以及就業增長和波士頓房價之間的關係。

         楊曉雯根據數據指出，華人買房子的趨勢是，在波士頓市內買共管公寓（condo)的人最多，其次是劍橋市，布萊頓（Brighton），布魯克蘭，昆士市，奧斯頓，摩頓市等市鎮。昆士市，勒星頓鎮，牛頓市則是買家庭屋的人多些。

         若以房價變化來看，在2004到2014年間，漲幅最大的是劍橋市，房屋中位價格從2005年的66萬7500元，漲到2014年的120萬元，漲幅高達79.8%，交易量則下降了27.8%。

         以漲幅來排，麻州內10大漲幅最高市鎮以及其中位房價，依序為牙買加平原漲40.6%，70萬元；勒星頓鎮漲34.8%，95萬元；南波士頓漲33.3%，54萬5000元；布魯克蘭鎮漲32.6%，148萬5000元；尚莫維爾市漲27.2%，54萬5000元；康可鎮（Conco）漲26.1%，91萬4000元；貝爾蒙市漲24.9%，89萬9000元；牛頓市漲23.8%，94萬1000元；溫徹斯特（Winchester）漲23%，90萬元5000元 。

         她指出，投資房地產應該關注房價的歷史變化，並從地點，房型，時間來進一步分析淨租金回報率，以及升值潛力和風險。

         計算淨租金回報率時，先從每年淨房租收入除已購房總價，就是資金回報率百分比。每年淨房租收入等於年租金收入減去房產稅，房屋保險，社區費，維修費，空置其，分攤費，出租管理費等費用後的數目。據她所知，在同一區域內，獨立式住宅的租金回報率，基本上會低於聯排式住宅和公寓。

         影響升值潛力的因素，包括交通便利性，周邊工作機會，有無大型項目建設，政府管理是否良好等。

         至於買投資房要評估的風險包括，可能長期空置，找到的房客賴租金，篩選房客不容易等。

         選擇自住房時，要從社區平均房價，學區，鄰居結構，安全指數，交通指數，環境衛生等，來評估最適合自己的選擇。

         首先，不要買價格遠高於社區平均房價的房子，其次看房子所在的小學，初中，高中各屬於哪個學區，該學區的評估概況，包括宜避免過度競爭的“亞裔好區”，住進族裔比例較平均的社區，可能是更好的選擇。至於鄰居構成，也是影響房價的因素之一，鄰居都是家庭中位收入高，教育程度高，已婚，有小孩的話，就多半都是住在自己擁有的房子裏，大環境就更穩定。

         至於安全指數，有8種不同的犯罪率等級，5個安全等級。交通方面則有自駕車，步行，搭公交車人數比率。

         至於環境衛生上，要查看的是房子附近有沒垃圾場，放射性污染源，是不是洪水區等等。

 

圖片說明：

            左起，盧犁多，葉健，樂茜，楊曉雯，陳望，秦嵐，辛知之等新設計聯盟成員和講者合影。（菊子攝）

            楊曉雯分析買投資房，自住房應關注要項。（菊子攝）