紐英崙中華公所明年加碼投資1000萬元 24票董事批准做79 Essex開發案12.5%合夥人

紐英崙中華公所主席雷國輝說明益士石街（Essex）79號開發案始末。（周菊子攝）

  (Boston Orange周菊子波士頓報導) 紐英崙中華公所（CCBANE）9月22日晚，提前一週的召開了本年度第五次董事大會，通過2027 年度，增撥1000萬元給投資小組用於投資，以24票對15票，通過接納培根公司提案，成為益士石街（Essex）79號開發案的12.5%股東。

紐英崙中華公所主席雷國輝和中文書記張青梅請董事投票。（周菊子攝）

    中華公所董事長雷國輝在9月14日發信通知該會董事，為配合培根公司（Beacon Communities）向波士頓市政府申請經費，必須在9月24日遞交提案的時限，這次的董事大會比預定時間提早一星期日召開。

中華公所5名董事，左起伍振中，余寶愛，雷國輝，張青梅，阮鴻燦。（周菊子攝）

雷國輝花了頗長一段時間，用廣東話說明，他已在9月1日特別會議中已向董事們報告過的益士石街（Essex）79號開發案始末。會上也派發了一份，有3頁紙，日期註明為9月20日，培根公司交給中華公所的一份英文版備忘錄。

根據該份備忘錄，這開發案是要把原本由好彩麵廠佔用的樓宇，改建成有47戶，供家庭年收入在地區平均收入中位30%至60%者申請租住的可負擔住宅，戶型從套房到3睡房都有。

董事周萬欽解釋投資選擇。（周菊子攝）

開發案還將在一樓撥出1300平方英尺面積，供做商業用途，若加上地下室，則有2900平方英尺。

總開發金額約4000萬元，或每戶85萬元，其中獲取土地租約的成本是60萬元，建築開支估計約2300到2400萬元。

培根公司說明，這開發案是以作為4% 低收入住房稅收抵免（％LIHTC）建案的身份來籌募建造費，

益士石街79號開發案投票結果。（周菊子攝）

換言之，這一翻新既存建築的開發案，將由政府連續10年，每年提供3.2%到4%抵免額，累計能為開發商提供相當於總工程成本30%的資金補貼。但開發商必須嚴格遵守保留特定比例單位，專門租給收入低於地方中位收入50％或60%的低收入家庭，而且每月租金也不能按市價調整。

培根公司計劃在2026年秋像地方級州政府申請經費，估計在2028年完成經費申請，2030年竣工。

董事們投票贊成加大投資金額。（周菊子攝）

培根公司將承擔所有的開發前期開銷，中華公所不必支付任何費用。

董事陳家驊請中華公所翻查往年記錄。（周菊子攝）

這份備忘錄也說明了益士石街（Essex）79號，是LGH Essex Ltd. Partnership這家公司在2015年時想要間酒店，從之前的一個商業租戶手中，買下了土地租約。但酒店沒蓋成之後，Oxford這家公司在2018年斥資1500萬元，從LGH Essex手中買下租約，並開始付出每年60萬元租金，保有這快遞的使用權。

董事陳文珊（左）表示，波士頓市政府還未承諾把發展案交給培根公司。
董事陳仕維強調華埠需要大型超市及商場。（周菊子攝）

2022年時，波士頓計劃發展局（BPDA）批准Oxford公司在林肯街（Lincoln）125號的佔地30萬平方英尺實驗室開發案。作為回饋社區福利，Oxford公司同意以1元出售益士石街（Essex）79號的租約給亞美社區發展協會（ACDC），來建造50個永久性的，有地契限制的可負擔住宅。由於ACDC並未採取行動，波士頓市政府在2026年春找了培根公司來承接這開發案。然後培根公司在2026年6月找中華公所合作。

這塊土地的房東是黃氏地產公司，已告訴培根公司，無意出售土地，並打算在2108年租約期滿前，都一直保留該一土地。而且黃氏還有權在未來的100年內，展延5個為期20年的租約。

中華公所中文書記張青梅報告修改章程進展。（周菊子攝）

目前益士石街（Essex）79號這土地，必須每個月交給房東2萬2000元租金，一年26萬4000元，每10年漲租10%。這也就等於土地租約在頭15年要在租金上花掉約450萬元。

中華公所作為不需要付出任何金錢的12.5%合夥人，將在2028到2032的5年間，每年獲得約35萬9609元的發展商費用。

李奇舜憂心波士頓華埠像華府唐人街一樣消失不見。（周菊子攝）

出席董事們在討論時提到，聽起來，不論中華公所同不同意做合夥人，培根公司都會申請接手這益士石街（Essex）79號發展案，頂多只是換個合夥人而已。

董事梁添光申訴章程修改版，把原中文版中的董事不可連選連任漏掉了。（周菊子攝）

董事陳仕維則提出，波士頓華埠目前急需有個大型超市，或大型酒樓，就像以前在該地點經營的長江超市，以及潮州大酒樓，益士石街（Essex）79號這地塊似乎是波士頓華埠目前唯一可以有像像空間的地點，中華公所是否可以朝這方向努力。董事陳文珊表示，據他所知，波士頓市政府並未承諾要把這塊土地交給培根公司，就算培根公司提交申請，也不一定會批准，中華公所或許可以進一步研議。

中華公所財政余寶愛報告廣教學校申請贊助。（周菊子攝）

董事李奇舜也認為，波士頓華埠應該要有大型超市，商場，否則華人都轉往昆士市，摩頓市去採買及購物，波士頓華埠恐怕會像華府唐人街一樣的消彌不見了。

中華公所董事會最後投票，並在數算現場董事人數至少40人後，得出同意票24票，超過在場董事總人數的三分之二，同意有效。

有董事提出，開出來的票數和在場董事人數不一後，董事李奇舜表示，他2邊都不支持，沒把票投出去，就等於棄權。

出席董事們。（周菊子攝）

當晚會議的另一重點是董事周萬欽代表投資小組，詳細解釋了利率，以及過往2年的投資成果，建議中華公所在2027年拿出1000萬元來投資，並請獲多利（Fidelity）公司為中華公所量身訂製一套投資方案。

出席董事們。（周菊子攝）

周萬欽在報告時說明，中華公所從2025年開始，每年撥出500萬元做投資，到2026年，投資本金加起來已有1000萬元，利息加本金，已累計有1188萬元。

出席董事們。（周菊子攝）

    張青梅說明，該小組已於9月8日開過會，從第一條唸到三十幾條，大致同意中文版的翻譯是正確的。他們還投了票，7票贊成，1票反對，1票棄權。通過了中文版本是相符的。但是他們提到中文版內有些字眼有變動，但並未更改意思，例如本會，改成本公所，改得很簡單，並未改變內容。下次開會，他們將再審視字眼，然後交給董事大會過目，進一步瞭解有哪些內容是董事們想要更動的。有最大異議的是第12條，到時會再討論。

出席董事們。（周菊子攝）

董事梁添光表示，他是小組成員之一，投的是反對票。他認為問題在於中文版是從英文版翻譯而來，翻譯者水準高，翻譯出來的中文版當然和英文版相符，但關鍵是英文版本來就缺失了原始中文版中的“董事不可連選連任”字句，所以就算翻譯得再好，原始中文版內的“董事不可連選連任”還是不見了。

中華公所財政余寶愛在會上報告，廣教學校將於10月舉行年會，向中華公所申請贊助經費，有不同金額的贊助等級，有人提議捐11000元，以配合廣教學校今年正好110週年。出席董事們除了有利益衝突者不投票之外，幾全部投了贊成票。（訂正錯字，增訂內容第二版，中華公所章程第12條是董事權利，人數及選舉，第20條是關於職員的任期和選舉。）  https://youtu.be/U4U_SL5dAjA

出席董事們。（周菊子攝）

出席董事們。（周菊子攝）

出席董事們。（周菊子攝）