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星期三, 7月 17, 2013

波市亞裔房東會教你把地下室改成套房

波士頓亞裔房東協會上週末舉辦講座,教房東「如何把地下室的套房合法化」,吸引了六、七十人出席,探究這生財之道。
      波士頓亞裔房東協會創辦人潘樹仁表示,房屋一般都有地下室,但許多房東只是用來作儲藏室,或索性丟空,十分可惜。他特地安排這講座,盼為房東們提供些有用參考。
      當天的講座,由Morteza公司建築師莫特薩(Mort Morteza),以及鐵獅門(Tishman)公司工程師屈景生主講。潘樹仁及Supreme房地產解決方案公司李志凱再列舉實例做補充說明。
      他們指出,有意把地下室改建成套房的房東們,不訪妨先做幾項調查,確定自己的地下室,符合改建的基本要求,包括物業所在地點的容積率(FAR),是否符合各市鎮機構樓宇部門(building department)的規定,地下室空間高度不低於七呎,水、電的壓力、管線,負荷得起增加一個單位後的需要量,地下室單位包括窗戶在內,至少有兩個逃生出入口等等。
      建築師莫特薩表示,許多房東以為把地下室改建成套房,只要找承包商施工就行了,但以他的經驗來說,先找建築師做規劃設計,往往獲益更多。其中關鍵在於建築師才懂得做最理想的空間規劃,也能代計算改建後的水電壓力負荷,增加安全程度。
      潘樹仁指出,他曾目睹數名房東用建築師做規劃,地下室改建後的可用空間增加了好幾百呎,等於是出租收入大增,讓他深信改建找建築師做設計很有道理。
      李志凱以他自己在布魯克蘭鎮(Brookline)做的改建工程為例,和出席者分享經驗。他表示,這一類的改建工程,得向物業所屬市鎮申請各種施工許可,他那棟房屋在申請許可上,前後就花了不下15000元。
      波士頓亞裔房東協會的另一主要人物劉伯岳,這晚分享了他個人做物業投資理財,要能跳出框架的看法。他透露自己在佛羅里達州濱海灣區造了許多浮動單位(floating unit),視乎喜愛倘佯海上渡假者的要求,提供隔間與傢俱。這些浮動單位的造價,一個不到一萬元,既不需申請施工許可,也不必交物業稅,投資回收速度很快。他還提及,串聯多名業主的物業,安裝太陽能板,形成一條可供電動車充電供應鍊的賺錢方法。
      波士頓亞裔房東協會計劃今夏舉辦收費講座,細談劉伯岳的前述兩種投資做法。
      查詢波士頓亞裔房東會詳情,可洽潘樹仁617-834-4071

圖片說明:

      波士頓亞裔房東會的潘樹仁(右起)、屈景生、劉伯岳等人邊講,邊和出席者互動。(菊子攝)

      劉伯岳()談說他個人的一些投資做法。旁為潘樹仁。(菊子攝)


      Supreme房地產解決方案公司李志凱貢獻地下室改建成套房的實際案例。(菊子攝)

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