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星期四, 1月 24, 2013

新康樂樓第一期預定下月竣工 將共有75戶耆英可負擔住宅


波士頓環球報廿三日刊出一篇文章,指中華耆英會的新建康樂樓,是波市內最不尋常的住宅發展項目之一。其驚人之處不是屋頂花園,或是經過仔細整修的木製門面,而是其公寓月租低於五百元。
波士頓華埠一帶的豪華高樓大廈住宅,近年來如雨後春筍般冒出。新康樂樓這一耗資三千五百萬元的發展項目,卻增加了華埠內的可負擔住宅。
第一期工程在下個月竣工後,將有32戶低收入耆英,從舊康樂樓搬進就在隔壁的新樓。原來的舊康樂樓將拆除重建,預定於2014年春,建成42戶新單位。
該一文章指出,最值得人注意的一件事,或許是該一發展計劃歷經十年掙扎,從不下23個來源取得資金,佐證了要在城市內為多元化人口提供可負擔住宅,極端困難。
康樂樓的非牟利發展商,羅傑森社區(Rogerson Communities,)董事長席格(James Seagle)表示,在波士頓建造、維持可負擔住宅,以今日而言,簡直是不可能的任務。收入較低者面對的現實是,租金上漲了,他們能夠得到的住宅,漸漸的消失了。
他說,這一發展計劃涉及十年的法律及財務努力,交割文件厚達三呎,但三十年前他在牙買加平原承辦,有75個單位的Farnsworth屋,卻只花了十八個月,交割文件用一個吋厚的文件夾,就可以裝完了。
在掙扎背後,還有聯邦政府支持可負擔住宅資金的急遽下跌。
根據市府記錄,過去十年來,波士頓地區獲得的社區發展整體補助金(community development block grant)跌了將近40%,今年到了只有一千五百三十萬元的地步。所謂的住家資金,也跌了60%,到了只有350萬元的地步。
另一項獨立的,為低收入耆英設立的美國住宅及市區發展計劃,也被刪了50%
這些情況促使發展商更加仰爛私人借貸,以及來自機構的捐贈。
以康樂樓為例,發展商採用了很複雜的拼湊法,找得23個資金來源,包括波士頓私人銀行及信託公司的一千七百萬元貸款,道富集團的二百萬元贈款,以及查理士法沃斯信託(Charles H. Farnsworth Trust)的一百四十萬元贈款。
還有數以百萬元計的款項,來自麻州住宅及社區發展廳,許多個市府機構。
根據波士頓市府鄰里發展部的資料,其中四百一十萬元來自11個不同私人或機構捐贈,一千一百八十萬元來自11個不同的州市聯邦部門,一千七百萬元是銀行貸款。
波士頓市長萬寧路表示,以前資金有三到四個不同來源,現在卻是十到十二個,有時候還更多。太多人被迫離開華埠,而這一住宅,將為想留在那兒的人創造更多機會。
在華埠,以及其他鄰里,對抗貴族化的方法是萬寧路創造的解決方案,要求發展商把發展項目中13%的單位撥做可負擔住宅,或者付款給市府,藉以在其他地方建造這些可負擔住宅。
但即使波市採取了這樣的做法,仍無法跟上需求。舉例來說,當康樂樓開張時,申請等候名單排有三到五年那麼長。
康樂樓將有非常引人的舒適,包括屋頂花園,耆英社區中心,可擴大的成人日間健康項目。
大波士頓中華耆英會行政主任梅伍銀寬被人問到坊間需求時表示,「我甚至不願意去想它」,等候名單上想要留在這兒,住進可負擔住宅的人太多了,但是他們能等多久?
梅伍銀寬早在1970年代,發起建造了原來的康樂樓,已經很有經驗的知道得等很久,逼使在地方上已居住很長一段時間的人,得搬進子女家,或者到其他社區找地方住。
她大約是在2000年初,開始推動擴建康樂樓這項目。那時拱石(Archstone)及其他發展商正在建數百戶新的豪華單位。
梅伍銀寬最後獲得那些發展項目的支持承諾,要幫助她重建,並擴展康樂樓。但她的努力,遭遇了一連串的許可,以及程序上的阻礙。
代表康樂樓項目的尼克森琵琶地(Nixon Peabody)律師樓律師Jeffrey Sacks表示,要編織出一條能獲得大家共識的路,非常困難且昂貴。
羅傑森社區中心董事長席格(Seagle)表示,他在這一行已四十多年,這是他遭遇過最困難的一個發展項目。許可證複雜之外,錢也是一點一點的進來。來自州府項的一系列個一百萬元。自由互惠保險公司給了六萬四千元。塔芙茨醫療中心給了廿五萬元。國泰銀行給了五千元等等。他說,波市府在盡可能的建造可負擔住宅,但儘可能保護華埠社區的完整也很重要。這項目有助於達成該一理想。

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